Bien bâtir son projet immobilier

Pour vous accompagner dans votre projet immobilier la GMF vous apporte des conseils pratiques pour acheter ou optimiser votre futur achat.

Et si vous êtes déjà propriétaire, profitez des conseils de la GMF et des dispositions légales pour renégocier votre prêt immobilier et votre assurance emprunteur.

Démarches, évolution du budget, négociations, opportunités du marché… laissez-vous guider !

4 étapes clés pour un achat immobilier serein

4 étapes clés pour un achat
immobilier serein

Si vous projetez un achat immobilier dans un futur
proche, voici quelques conseils pour organiser
vos démarches, depuis l’évaluation du budget
jusqu’à la négociation du prix d’achat.

 

Etape 1  : évaluer son budget

Avant même de rechercher le bien immobilier qui vous correspond, vous devez commencer par évaluer votre budget.

Votre budget d’achat immobilier dépend principalement de 3 facteurs :

  • votre épargne disponible (livret d’épargne, plan ou compte épargne logement, actions, etc.), qui constituera votre apport,
  • votre capacité d’emprunt, soit le montant que vous pouvez consacrer chaque mois à votre projet immobilier sans dépasser le niveau d’endettement autorisé,
  • vos conditions de financement, principalement le taux et la durée du prêt ainsi que le montant de l’assurance emprunteur.

Veillez à bien anticiper l’évolution probable de vos dépenses, telles que l’arrivée d’un enfant, l’achat d’un véhicule ou le coût d’études supérieures.

Etape 2 : sonder le marché et visiter

Une fois ce budget établi, vous pouvez vous atteler à sonder le marché et définir un ou plusieurs quartiers susceptibles de correspondre à vos recherches.

Pour cette phase d’évaluation du marché, commencez par vous faire une idée en visitant les sites internet spécialisés, en consultant les vitrines des agences immobilières ou en faisant appel à une étude notariale.

Si vous envisagez d’acheter dans du neuf, contactez les promoteurs qui vous présenteront les projets à venir et vous commenteront les plans.

Pour un bien existant, vous pouvez rechercher seul ou en missionnant une ou plusieurs agences et autres
« chasseurs d’appartements », en précisant votre périmètre et votre budget préalablement évalué.

Etape 3 : vérifier les points-clés du logement et de son environnement

Vous avez trouvé le bien – ou le projet – qui correspond à vos souhaits et à votre budget ? Ne brûlez pas les étapes et vérifiez quelques points-clés du bien et de son environnement afin de valider votre choix.

Pour le bien, étudiez attentivement le bruit, la luminosité, l’humidité, l’état de l’électricité et des installations plomberie / sanitaire, la toiture mais aussi la charpente, le chauffage et l’isolation.

N’hésitez pas à poser un maximum de questions à vos interlocuteurs. Les professionnels qui vous accompagnent doivent vous répondre précisément et aussi vous spécifier les diagnostics à réaliser, en vous précisant s’ils sont à votre charge ou à celle du vendeur.

Si le logement nécessite d’importants travaux, mieux vaut les chiffrer pour inclure leur montant dans votre demande de prêt. Pour plus de sécurité, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel qui vous apportera son expertise.

Bien connaître l’environnement ou le quartier du bien est aussi essentiel. Renseignez-vous particulièrement sur :

  • l’accessibilité des transports,
  • la proximité des crèches, écoles et activités extra-scolaires,
  • la proximité des structures sociales et des commerces,
  • les différents projets d’aménagement de la ville,
  • le plan local d’urbanisme (disponible à l’hôtel de ville).

Il est aussi recommandé de mener une petite « enquête de voisinage » pour évaluer le quartier et être alerté sur d’éventuelles nuisances.

Etape 4 : vérifier que le bien est au bon prix et négocier

Pour connaître le prix du marché, renseignez-vous auprès des notaires, des agences et des sites internet spécialisés. En ce qui concerne le coût dans les immeubles neufs, sachez que les prix sont annoncés TTC. Attention, selon les cas de figure, le prix de vente peut être ferme et définitif à la réservation ou révisable.

Si le bien apparaît surcoté comparé au prix du marché, vous pouvez négocier le prix de vente. D’autres indices peuvent vous permettre d’envisager une négociation. Par exemple, si le bien est en vente depuis longtemps, s’il comporte des défauts, si le bruit est important ou l’exposition mauvaise ou encore si le quartier est mal desservi par les transports. En bref, tout élément que vous aurez pu relever à l’étape précédente.

Prendre le temps de connaître le bien et son environnement, comparer à d’autres biens à vendre dans le même quartier, la même rue ou le même immeuble, reste le meilleur moyen d’obtenir le bon prix d’achat.

Enfin, pensez aussi à une éventuelle revente ! Ce critère est même déterminant dans le choix.

3 bonnes pratiques pour optimiser son projet immobilier

3 bonnes pratiques pour optimiser
son projet immobilier

Vous envisagez d’acquérir un bien dans les mois
à venir  ? Voici 3 conseils pour vous mettre dans les
meilleures conditions de négociation de votre crédit
immobilier.

La meilleure façon d’être en mesure de négocier un bon prêt immobilier demeure l’épargne. Un bon apport, c’est l’opportunité de réduire la durée du crédit immobilier, et donc son taux.

Pour autant, si un apport d’au minimum 10 % de l’emprunt est recommandé, celui-ci ne garantit pas le meilleur emprunt. D’autres facteurs entrent en compte comme le profil financier de l’emprunteur et ses qualités de négociateur  : capacités à mettre en concurrence et à négocier les taux de crédit et d’assurance peuvent faire une forte différence. Quelques conseils pratiques.

1. Soignez votre profil financier

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque dresse votre profil financier. Pour elle, il s’agit d’évaluer votre sérieux et donc les risques qu’elle prend à vous accorder un prêt.Une bonne tenue de vos comptes, sans dépassement de découvert ni dépenses superflues est rassurante. Si vous avez des crédits à la consommation en cours, c’est une bonne idée de les rembourser par anticipation, avant d’entamer les discussions sur le crédit.

Un dossier sérieux et ne présentant pas d’endettement est toujours mieux évalué.

2. Identifiez les acteurs sur le marché

Votre banque n’est pas nécessairement la plus compétitive pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

Sans vous disperser, vous avez tout intérêt à identifier les autres établissements financiers du marché pour faire jouer la concurrence.

Bien négocier, c’est faire valoir les offres de la concurrence, souligner l’intérêt de votre profil financier et bien connaître les opportunités légales de négociation.

3. Obtenez le meilleur taux d’assurance de prêt

Le taux affiché du crédit n’est pas le taux réel. En effet, sauf apport ou profil financier exceptionnels, une assurance emprunteur est demandée. Celle-ci protège les ayants droit de l’emprunteur mais vise avant tout à garantir à l’organisme prêteur d’être remboursé.

La législation a évolué depuis 2010, avec les lois Lagarde (2010) et Hamon (2014), ouvrant la voie à la délégation d’assurance, c’est-à-dire la possibilité de choisir une autre assurance que celle proposée d’office par la banque.

L’enjeu est important, puisque le coût de l’assurance emprunteur représente au moins un tiers du coût d’un crédit immobilier. Vous avez tout intérêt à consulter votre assureur.

En effet, un taux d’assurance emprunteur inférieur conjugué à un taux de crédit supérieur peut s’avérer plus avantageux au global qu’un taux de crédit affiché faible, mais avec une assurance coûteuse.

Que vous choisissiez une autre assurance ou celle proposée par votre banque, il est aujourd’hui conseillé de bien penser à rechercher le meilleur taux pour l’assurance emprunteur.

Comment bien renégocier son prêt immobilier et son assurance de prêt

Comment bien renégocier son prêt immobilier et son assurance de prêt ?

Dans le contexte actuel de taux d’emprunt historiquement bas, l’heure est à la renégociation du prêt immobilier. C’est le moment de profiter de nos conseils pour renégocier au mieux à la fois votre prêt immobilier et votre assurance de prêt.

En ce moment, renégocier son prêt immobilier et son assurance emprunteur peut vous faire réaliser de belles économies, en réduisant le montant de vos mensualités et/ou en raccourcissant la durée de remboursement de votre prêt.

1. La renégociation de prêt immobilier

Pour qu’une renégociation de prêt soit valable financièrement, certaines conditions sont indispensables.

  • Avoir au moins un point d’écart entre votre taux actuel et le futur taux, même si une renégociation s’étudie à partir de 0,7 point.
  • Avoir au moins 70 000 euros de capital restant à rembourser.
  • Etre dans le premier ou deuxième tiers du remboursement de son prêt.
  • Avoir pour objectif de conserver son bien au minimum 2 à 3 ans après la renégociation du prêt pour rendre celle-ci avantageuse.

Pour faire baisser votre taux d’intérêt, deux possibilités : renégocier auprès de votre banque actuelle ou faire racheter votre prêt par une autre banque.

► Si vous faites racheter votre prêt immobilier par une autre banque, vous devrez supporter des frais de remboursement anticipé et ouvrir un compte dans cette nouvelle banque.

► Si vous renégociez votre prêt auprès de votre banque actuelle, de nouveaux frais de dossier s’appliqueront et le nouveau taux d’emprunt proposé risque d’être moins intéressant que celui d’une banque concurrente.

Pour vous aider à comparer les possibilités et conditions de renégociation, n’hésitez pas à faire appel à des organismes bancaires, à un courtier ou bien à réaliser des simulations en ligne.

2. La renégociation de l’assurance de prêt

Qui dit nouveau prêt immobilier dit nouvelle assurance emprunteur.

Si votre renégociation de prêt s’est traduite par le rachat de ce dernier par une autre banque, la loi Lagarde facilite le changement d’assurance emprunteur. En effet, le rachat de prêt équivaut à la conclusion d’un nouveau prêt. Faites préalablement le point sur vos besoins et la quotité de chacun des co-emprunteurs, si vous êtes plusieurs et soyez attentif à la qualité des différentes garanties couvertes par l’assurance emprunteur (décès, incapacité, invalidité, PTIA ou encore chômage).

Dans le cas d’une assurance emprunteur souscrite auprès de votre banque, vous pouvez résilier votre contrat selon les modalités prévues par la loi :

  • Résilier votre contrat, pour les offres de prêt immobilier émises depuis le 26 juillet 2014, à tout moment durant les 12 premiers mois à compter de la signature de l’offre de prêt, sans frais, grâce à la loi Hamon.
  • Au-delà, résilier votre contrat chaque année à sa date anniversaire grâce à la loi du 21 février 2017. Ce droit annuel de résiliation s’applique aux offres de prêts émises depuis le 22 février 2017. A compter du 1er janvier 2018, il sera applicable à tous les contrats d’assurance emprunteur en cours à cette date (*).

Le contrat d’assurance que vous aurez choisi devra être validé et accepté par votre banque et présenter obligatoirement un niveau de garanties équivalent au contrat précédent.

Courtiers et assureurs peuvent vous faire économiser sur le montant de votre assurance emprunteur et vous faire profiter d’une tarification sur-mesure et plus intéressante que les contrats de groupe. Pensez-y.

Dernier conseil : ne négligez surtout pas la constitution de votre dossier de renégociation. Il doit être aussi complet que pour votre première demande de prêt immobilier.

(*) Loi n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances relatives à la consommation, publiée au Journal Officiel du 22 février 2017.