devenir propriétaire

Les étapes d’un achat immobilier

Vous vous apprêtez à devenir propriétaire d’un bien immobilier ?
Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer ce projet et vivre cette expérience sereinement.

5 Rechercher le meilleur financement possible et l’assurance de prêt

Pour obtenir le meilleur financement possible, il est indispensable de se renseigner auprès de son banquier, de son promoteur ou de faire appel à des courtiers… bref, envisagez toutes les solutions et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Quel type de prêt choisir lorsqu’on souhaite accéder à la propriété ?

  • La solution la plus populaire est bien évidemment le prêt amortissable à taux fixe car il peut couvrir jusqu’à 100% du montant de votre acquisition. Attention, son taux varie selon les établissements.

Mais les banques proposent aussi des solutions alternatives. Elles sont parfois plus adaptées à vos besoins et peuvent vous permettre de faciliter l’acquisition de votre bien :

Les prêts amortissables
  • Taux fixes et taux variables
    Les prêts à taux zéro, les prêts à l’accession sociale, les prêts conventionnés etc… sont des crédits immobiliers amortissables classiques car ils peuvent être à taux fixes ou bien à taux variables.
  • Modularités de remboursements
    Elles varient en fonction du choix que vous ferez à propos de votre dernière mensualité. Le montant de vos mensualités peut évoluer (à la baisse, comme à la hausse) par rapport aux précédentes pour permettre un ajustement de votre amortissement. La modularité des remboursements de votre crédit immobilier peut également modifier la durée de son remboursement.
  • Remboursements anticipés
    Vous pouvez les mettre en place quand bon vous semble. Cependant, sachez qu’un remboursement anticipé de votre crédit immobilier nécessitera le calcul d’un complément de cotisation pour la période allant de la dernière échéance payée à celle du remboursement final. Un remboursement anticipé engendre souvent les phénomènes suivants : l’allégement des mensualités ou la réduction de la durée du remboursement.
  • Le différé de remboursement court à l’adhésion, qu’il s’agisse de taux fixe et de taux variable.
  • La suspension et le report de l’amortissement du capital qu’il s’agisse d’un crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable.
  • Prêt lissé ou prêt à paliers :
    Si vous avez des crédits immobiliers de durées différentes pour le financement de votre habitation (par exemple : un prêt à taux zéro, un prêt patronal, un PEL…), vous avez la possibilité de bénéficier d’un prêt lissé ou à paliers. Il s’agit d’un prêt à taux fixe dont les échéances sont constantes, c’est-à-dire qu’elles ne sont pas modulables et que le taux de votre crédit immobilier ne sera pas révisable. Vous remboursez alors des mensualités constantes, pour tous vos crédits immobiliers, pendant la durée du prêt lissé. Ainsi, votre endettement est fixe, même si vos crédits immobiliers qui se chevauchent.
Les prêts à différés d’amortissement
Avec ce type de crédit immobilier, vous payez uniquement les intérêts pendant un laps de temps préalablement déterminé : cette durée peut aller de quelques mois à plus d’un an. Évidemment, le coût de votre crédit immobilier restera identique pendant toute la période de différé. Sachez qu’il existe des franchises totales qui vous évitent de rembourser le capital et les intérêts pendant la période du différé. En revanche, si vous choisissez cette option, le coût de votre crédit immobilier augmentera jusqu’au début des remboursements.
Bon à savoir : tout comme pour un prêt amortissable, le taux peut être fixe ou variable, les remboursements peuvent être modulables, remboursés par anticipation, partiellement, ou en totalité. Les mensualités peuvent également être suspendues et reportées.
Les prêts in fine
En choisissant ce prêt, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée de votre crédit immobilier et c’est seulement à l’échéance finale que vous rembourserez (en une seule fois) la somme empruntée. Pour ce genre de prêt, les taux peuvent être fixes mais également variables. Toutefois, il est possible de transformer un prêt in fine en prêt amortissable. Ce type de crédit immobilier peut donc être assimilé à un prêt relais

Bon à savoir !

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt conventionné, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné. Il a été créé pour favoriser l’accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes. Il est uniquement dédié au financement d’une résidence principale et est accordé sous conditions de ressources.

Et à propos des coûts de votre financement ?

Notre meilleur conseil : RENSEIGNEZ vous sur les possibilités d’assurance qui s’offrent à vous afin d’informer rapidement le banquier si vous veniez à souscrire un contrat autre que celui qu’il vous propose. Optez pour la délégation peut vous permettre de réaliser d’importantes économies.

Le coût est égal au taux du crédit + le taux de l’assurance emprunteur + les frais de dossier.

Le taux de crédit dépend des taux pratiqués sur les marchés financiers. Il varie également en fonction de la concurrence que les banques se livrent entre elles.
Une règle simple à connaître : plus le taux sera bas, plus vous réaliserez des économies sur le financement de votre prêt ! Soyez donc attentifs au taux d’emprunt.

Ce que vous devrez faire en permanence : comparer et négocier !

Les montants en jeu sont souvent très importants c’est en comparant et en négociant que vous réaliserez d’importantes économies. Ainsi, n’hésitez pas à consulter plusieurs banques pour tenter de faire baisser le taux de votre emprunt en présentant aux banquiers les offres des banques concurrentes.

Vous pouvez aussi confier la recherche de votre financement à un courtier en crédit qui bénéficie de taux négociés auprès de ses partenaires bancaires.

Découvrez les différents types de taux du marché :

  • Le prêt à taux fixe
    Son taux ne varie pas pendant toute la durée du prêt. C’est une sécurité puisque vous connaissez à l’avance et de manière fixe, le montant des mensualités.Toutes les modalités de remboursement sont fixées au départ, mais les mensualités peuvent être majorées ou minorées si le contrat intègre des échéances modulables.
  • Le prêt à taux révisable, ou variable
    Il n’est pas fixé définitivement et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice, l’Euribor dans la plupart des cas. Souvent, les taux de départ sont attractifs car ils sont inférieurs aux taux fixes mais ils peuvent présenter un risque sur les longues durées car l’évolution du marché est difficilement prévisible. Lorsque vous choisissez un taux révisable, il est préférable de choisir un taux « capé » (c’est-à-dire limité à la hausse) car la hausse actuelle des taux d’intérêts à court terme se répercutera automatiquement sur les taux pratiqués à l’avenir.
  • Le prêt mixte, à taux fixe pendant une ou plusieurs années, puis variable
    Pour suivre la valeur de l’indice de votre prêt, consultez la presse financière (Les Echos, par exemple) où ils sont publiés chaque jour.

Sachez que les prêts à taux révisable offrent aussi la possibilité d’une option de passage à taux fixe. Il est alors nécessaire d’éclaircir quelques questions.

  • Cette option est-elle gratuite ou payante ?
  • Quel indice de référence sera utilisé pour le calcul du nouveau taux ?
  • Quel est le niveau de l’indice fixe utilisé à la date de mise en place du prêt ?
  • Quel sera l’impact sur la mensualité du prêt lors du passage à taux fixe ?

Votre banque veut vous faire souscrire son assurance de prêt et fait pression sur les taux ?

Lorsqu’on monte un dossier de financement auprès d’une banque, celle-ci vous demande dans la quasi-totalité des cas (cette assurance n’est pas obligatoire, il existe d’autres sécurité exemple : nantissement) de vous assurer en cas de décès, de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie pour sécuriser son engagement financier.

Depuis la loi Lagarde, vous n’êtes plus obligé de souscrire l’assurance que vous propose votre banquier avec votre offre de prêt ! Comme lorsque vous choisissez votre assurance auto ou habitation, vous êtes libres de choisir votre assurance de prêt !

Souscrire une assurance chez un spécialiste de l’assurance de prêt peut vous permettre d’obtenir un tarif sur-mesure bien plus avantageux car vous pouvez réaliser jusqu’à 50 % d’économie sur le coût de l’assurance de votre prêt par rapport à l’assurance que vous propose votre banque.

Il vous manque des connaissances juridiques et fiscales concernant, par exemple, la loi Scellier ou bien le PTZ + ? Renseignez-vous auprès de votre banquier, de votre courtier, de votre notaire, de l’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement) www.anil.org ou bien sur internet.

Bon à savoir !

Le nouveau prêt à taux zéro (le PTZ+) est réservé aux primo-accédants (c’est-à-dire les personnes souhaitant acquérir un premier logement) dont le projet est d’acheter un logement neuf ou ancien. Le PTZ+  n’est pas soumis à des conditions de ressources, néanmoins, les durées de remboursement (de 5 à 30 ans) sont inversement proportionnelles aux revenus du foyer. Renseignez vous sur le site du Ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement: http://www.developpement-durable.gouv.fr/Le-pret-a-taux-zero-plus-PTZ

Simulez à l’adresse : http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=simulateur

 

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