Quelles perspectives pour le marché immobilier ?

Dans la situation économique que nous traversons, bien malin celui qui pourrait prédire à coup sûr l’évolution de ce marché ! De mesures de rigueur en lois « anti-crise », il est difficile de savoir si l’embellie est proche ou si on se dirige vers une nouvelle hausse des prix.

Il semble toutefois que l’on s’achemine vers une baisse de la demande. En effet, avec un chômage en hausse, l’augmentation des prix du gaz et de l’électricité, le coût de la vie qui augmente davantage que les salaires, l’heure ne semble pas à l’acquisition d’un bien immobilier.

Par ailleurs, de nombreuses mesures emblématiques de l’État arrivent à leur terme :

  • Le Pass Foncier qui avait été mis en place pour faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes,
  • La réforme du Prêt à Taux Zéro avec lequel on ne pourra plus acheter dans l’ancien et qui sera moins facile à obtenir,
  • Le dispositif Scellier qui permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts.

En toute logique, tout cela devrait concourir à faire baisser la demande.

Quant à l’offre, elle connaît aussi une baisse programmée. En effet, la rigueur touche aussi les propriétaires-vendeurs qui préfèrent souvent attendre un marché plus en adéquation avec leurs attentes avant de vendre.

De plus, la fin programmée du dispositif Scellier risque de réduire les programmes immobiliers des promoteurs constructeurs. Il se peut qu’il y ait donc moins de logements neufs disponibles en 2012.

Enfin la réforme des plus-values (exonération après 30 ans de détention au lieu de 15) va certainement inciter les vendeurs à retirer leurs biens du marché pour faire une importante économie d’impôts.

La chose semble donc entendue : on s’achemine vers une baisse conjointe de l’offre et de la demande, et par voie de conséquence du nombre de transactions.

Pourtant, tout peut encore arriver. Ainsi, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’activité du marché immobilier est restée dynamique au cours du premier semestre 2011 et cette tendance devait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année, à un rythme toutefois moins élevé.

Tour d’horizon du marché résidentiel ancien

D’un point de vue patrimonial, l’immobilier se trouve dans une situation nouvelle. Le caractère « refuge » de l’actif immobilier met les propriétaires dans une situation d’attente. Ils ne vendent pas car les possibilités de réemploi leur semblent inexistantes ou peu attractives. Ce blocage n’est pas favorable à la valorisation d’un patrimoine immobilier qui nécessite des investissements et un renouvellement réguliers. D’autant que l’arrivée des normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) va rendre les appartements anciens énergivores et coûteux, faisant ainsi baisser leurs valeurs patrimoniales et locatives.

La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) révèle des chiffres très intéressants sur le marché de l’ancien. En Île-de-France, l’évolution des prix des appartements s’est révélée moins importante que celle enregistrée fin 2010 : + 3 % au 3e trimestre 2011 (contre + 6,4 % à fin 2010). Sur le marché des maisons, après la baisse observée au 2e trimestre, les prix se sont stabilisés au cours des trois derniers mois (+ 0,2%).
En Province, la hausse des prix des logements anciens a été, dans l’ensemble, moins rapide au 3e qu’au 2e trimestre 2011 : + 0,6 % entre juillet et septembre contre + 4,3 % entre avril et juin 2011. On note une hausse de 2,9 % des prix des appartements (contre + 5,1% au 2e trimestre) et une baisse des prix des maisons de –1,3 % (contre + 3,7 % au 2e trimestre).

Au total, la hausse des prix sur les logements anciens s’établit, pour la France entière, à + 1 % au 3e par rapport au 2e trimestre.

Avec une évolution des prix entre + 3 % et + 6 %, conforme aux prévisions annoncées par la FNAIM, l’année 2011 aura été un bon cru pour l’immobilier ancien et confirme la sortie de crise de 2008-2009. Mais pour combien de temps ?

Petit détour par le marché immobilier neuf

La crise actuelle renforce le caractère « refuge » de l’immobilier. De nombreux investisseurs vont le préférer à l’épargne financière. Toutefois :

  • Les prix sont surévalués de 15 à 20 % en province,
  • La solvabilité des ménages baisse,
  • Les taux des prêts sont à la hausse (plus 1% en 1 an) et les avantages fiscaux sont de moins en moins intéressants.

L’indicateur de conjoncture commerciale de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) confirme la baisse des ventes dans le neuf en 2011 par rapport aux deux années précédentes. La diminution des ventes concerne essentiellement les ventes à investisseurs (-32 %) et dans une moindre mesure l’accession à la propriété qui représentait déjà l’an passé de faibles volumes par rapport aux dix dernières années.

Les promoteurs attribuent cette baisse à la réduction, en 2011, des avantages fiscaux du dispositif Scellier, conjuguée à la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf malgré le nouveau prêt à taux zéro PTZ+. Ce taux n’a atteint ses objectifs quantitatifs en termes de propriétaires que grâce aux opérations réalisées dans l’ancien : plus de 70 % des PTZ+ ont été en effet attribués aux logements anciens dont une grande partie ne répond pas aux critères de performance énergétique !

Et demain ?

La fiscalisation plus forte sur les plus-values ainsi que la disparition du dispositif Scellier pèseront sur les ventes de logements en 2012. D’après la FNAIM, ces ventes ont déjà reculé d’environ 20 % en 2011. Les ventes d’appartements neufs en 2011 ont été inférieures de 21,8% par rapport à celles du 2e trimestre 2010, tandis que celles des maisons individuelles ont reculé de 28,5 %.

Peut-on envisager une baisse des prix pour 2012 ? Certains observateurs optimistes estiment que oui et envisagent même une diminution comprise entre 5 et 6 %. À suivre…